原标题：抢人大战再升级，租房落户将成未来趋势
01
抢人大战已进入白热化阶段
近年来，抢人大战一直没有停歇。克而瑞监测的数据显示，自2018年以来，全国至少有130个城市发布了不同力度的人才政策，其中2019年迎来首次“抢人”高峰，核心城市纷纷下场抢人，当年发布或升级人才新政的城市多达73个。
2020年抢人大战进入“白热化”阶段，截至目前已有约70个城市发布的人才政策涉及购房补贴，其中不乏上海、广州等一线城市。从发布时间上来看，购房优惠补贴政策出台最为密集的时间段尤以二季度为主，仅6月份上旬，就有广州、南京、衢州、南宁、长春等15城发布了购房补贴政策。四季度以来，无锡、福州、青岛人才新政及人才购房补贴再加码。
12月11日，福州市人民政府办公厅印发《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施》，提出全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。
紧接着12月22日，苏州市公布了《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，其中提到“落户租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛”。
实际上，各大城市进一步放宽人才落户条件，降低落户门槛，一方面与全面放开户籍制度改革有关，另一方面与城市内生发展动力有一定的关系。以苏州为例，过去十年，苏州GDP一直在全国前十行业，但近年来苏州的存在感却在不断降低。要知道，2010年时苏州GDP在全国排在第五位，至2014年降至第七位，并持续了近五年，至2019年，苏州的GDP上升一位，至全国第六，在江苏省内仍然是稳坐头把交椅，也被称之为“最牛地级市”。
表：近十年来苏州GDP排名情况
数据来源：各地统计局
但在人口竞争力方面，苏州明显处于弱势。
整个2019年，苏州的常住人口仅增加了2.8万人，反观GDP前十城市，2019年常住人口增量位于第七位，同处于长三角的杭州增量已达到了55.4万人，重庆和成都常住人口增量也保持在20万人以上。就连省会城市南京，去年常住人口增量也达到了6.38万人。
图：2010年-2019年苏州市常住人口数量（单位：万人）
数据来源：苏州统计公报
02
一线城市落户门槛再降低
过去，“人才新政”一直以二线城市为主，今年一线城市也陆续加入其中，上海不断调整人才落户政策内容，降低准入门槛，而广州则将落户门槛放宽至大专学历。
具体来看，12月16日，广州市人社局公开征求“差别化入户”意见：
在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区，凡是大专以上学历、全日制技校高级工班人员，只要年满28周岁以下，缴纳一年社保即可落户。
广州差别化入户具有很强的指向性，指定人群范围限制在28岁以内、大专学历及技校高级工班人员。值得一提的是，这些人群落户之后，只能7区具备购房资格，想要在天河等中心4区购房或迁移户口，还需要3年社保的要求。尽管如此，这已经是广州落户门槛空前下降的标志。
上海也非常典型。今年9月，上海针对北京大学、清华大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学和华东师范大学6所高校的本科生毕业生，放宽了落户门槛，只要是符合“世界一流大学建设高校”的应届生，满足基本申报条件即可落户；11月，上海再次发布人才引进新政，引进人才道增加至18个；12月，上海又向留学归国人员放宽了社保门槛，如海归博士、高层次留学人才可以直接落户。
上海放宽人才落户背后，调整人口结构的意图非常明显。引进年轻大学生，引进年轻优质人才落户，因为上海是全国老龄化最严重的城市之一，上海不能教条式的控制整体城市人口规模，更重要的是调整人口结构，提升年轻人的占比。
可以看出，调整人口结构，将成为一线城市落户政策的一大主流趋势。而对于大部分二线城市而言，人口增量的变化一方面也意味着城市综合实力的提升。
表：2014年至2019年人口年均增量较高的典型城市（单位：万人）
数据来源：各城市统计公报、2019年统计年鉴、CRIC
03
租房落户成未来户籍改革主要抓手
今年以来，一个很明显的趋势是，“租房落户”成为放宽放开落户的重要抓手。主要表现在全面放开“合法固定住所”落户方面，政策朝向“取消租房落户限制”、“租房落户年限”等方向宽松。
早在苏州提出“租房落户”之前，无锡、绍兴、济南、吉林、张家口、南京、聊城等十余个城市出台租房可落户的相关规定。
以济南为例，今年6月份，济南市按新户口迁移政策办理户口迁移业务，全面取消了落户城镇条件限制，实行有意愿在济南从业、居住生活的居民分类登记备案政策，意味着只要凭租房合同，就能落所在社区的集体户，没有年龄、学历、工作等限制。
租房可落户，可谓是租售同权在户籍领域的重要体现，同时也是租售同权的基础。实际上，租房落户早在2009年就成为“两会”热门话题之一。继购房落户后，“租房落户”成为当时两会代表的提案。当时的主流观点是：对城市流动人口，只要其在城市租房达到一定时间，户口就可以转入该城市；在开发环节实行以租代购，以缓解开发贷款还息压力。2017年以来各地不断试点租房落户的举措，无锡在户籍相关规定中增设了租赁住宅落户政策，随后郑州、扬州等地跟进。
从2020年12月16日至18日在北京举行的中央经济工作会议来看，今年，会议把“解决好大城市住房突出问题”列为明年要抓住的八大重点任务之一，并单独将房地产问题列一项。
其中，中央经济工作会议对住房租赁市场着墨颇多，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。
今年进一步明确了“租售同权”，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，其中优质教育资源同权化，既是下一阶段改革的难点，也是关系到改革成败与否的关键点。
自十九大提出“租售并举”政策以来，从中央到各级政府都陆续出台了一系列促进住房租赁市场稳健发展的政策，在一定程度上解决了人才的安居问题，但其中优质教育资源同权问题依然突出。此前，2020年6月，深圳福田辖区深圳高级中学（初中部）学区部分业主就曾因对房产积分落户资格审查问题引起媒体和社会关注。
未来随着学区房政策效用的减弱，后期也将逐步归回到正轨，中央经济工作会议对优质教育资源同权化的提出或将使得租房落户成为进一步可能。
人才争夺战已进入“2.0”时代，深挖潜在增量更为关键。从城市综合实力的角度来看，过去不少城市通过人才政策，吸引大量优质人才，随着人才利好逐渐显现，人口增量带来大量的市场红利，以成都、西安、杭州为代表的强二线城市房地产市场也迎来了大量落户购房需求。
未来很长一段时间，人口变化是房地产行业面临最大挑战之一。加之生育率持续低位，结婚人数锐减，单身主义进一步崛起，在“房住不炒”的大环境下，人口及及其需求的转变会为这个市场来带众多新的挑战，聚焦行业，人口规模将见顶的情况下，购房主力人口规模也会呈现下降趋势。
人才落户与购房补贴挂钩，带来购房需求的同时能够刺激居民住房消费。但在“房住不炒”的主基调下，当下房地产市场已进入调整期，人才新政对楼市利好程度有限，仅靠新政较难出现市场反转行情，尤其是对城市房价的拉动力将明显减弱。加之租房即可落户成为趋势性内容，未来或将对市场带来进一步冲击。
