去年底上海“十四五”规划公布以来，“5个新城”几乎每周都在上头条，直到昨晚，第一个重磅文件终于发布——《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》。
文件中最引人注意的，就是那条“探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。”
很多人看到这条，就想到了外环车牌——沪C，5个新城刚好都在外环外，难道也要搞个“沪C”版户口、购房资格出来？
上海在很早以前就规划了“一城九镇”，但由于主要的产业、配套都集中在中心城区，免不了摊大饼的发展模式，慢慢就变成了“一个市中心+九个睡城”（误）。
所以无论是在2035规划，还是十四五规划里，上海都重新定义了郊区新城的概念，5大新城将要打造的是“长三角城市网络中的综合性节点城市”。
既然是独立的综合性城市，那么拥有独立的人才、住房、产业政策，也是非常正常的事情，昨晚发布的《意见》中，第一条就是针对差异化的新城人才落户和居住证政策：
对于居转户：
对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为5年。
对于应届生落户：
对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分。
对于居住证积分：
对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。
看到没有，十足的诚意！
当然，对于楼市来说，这些降低落户门槛的政策只能算是“前菜”，真正令人遐想的是，“差异化的购房资格”到底应该会怎么调整？
临港新片区就给了一个非常好的先例：
非沪籍人才购房资格由居民家庭调整为个人
非沪籍人才购房社保年限由5年降至3年
婚姻状态和社保年限，这两个堪称楼市bug级别的资格门槛，在临港得到了释放。
因此，我们可以大胆猜测，在购房资格方面，5个新城也可能在这两方面适当差异化放松：
猜想1：
是否结婚，都可拥有购房资格，单身狗在5个新城不被“歧视”。
猜想2：
在5个新城购房，需要的社保年限小于5年，至于是2年、3年还是4年，就看政策的意愿了。
当然，以上资格的放松一定是建立在工作和社保必须在5个新城，而且是新城重点发展的产业、岗位的基础上的，其他地区的人想钻空子，很难。
还记得一周前我们发表的《大虹桥，将成为长三角的“人民广场”》文章里，除了解读了大虹桥的规划外，还提了提5个新城的概念和南京降低郊区落户门槛的事。
当时我们判断，5个新城将不再是市中心的配套居住地，或者说“睡城”，而是拥有独立功能的百万级综合城市，跳出了“上海郊区”的名头，和长三角城市群其余40多个城市一起竞争！
也就是说，5个新城接下来要吸引的，并不是上海市区的人才，而是整个长三角的人才。
说白了，就是和南京、杭州、苏州、合肥同台抢人！
南京为了抢人，定向降低了浦口、六合、溧水、高淳四个区的落户门槛，与苏州和江苏其他城市的居住和社保缴纳年限累计互认，还在探索和长三角其他城市的社保互认。
所以，除了之前那两点猜测外，我们脑洞不妨再开的大一点，5个新城是不是也可以当做上海的“四区”，和其他长三角城市搞社保互认呢？
想象一下，你在合肥的新能源汽车行业工作了几年，突然收到临港特斯拉、嘉定上汽、松江恒大的，之前在合肥缴纳的社保也算数，一来上海就有工作地的购房资格，收入提高不少，一看房价跟合肥也没太大差距，真香！
随着长三角一体化的发展，在社保、居住方面，一定会往统一联网、互相认定的方向发展。
猜想3：
在长三角部分省市缴纳的社保，在产业和人才匹配的情况下，与5个新城的社保互认，购房资格共享，可以在外地缴纳社保，来5个新城做人才买房，反之亦然。
当然，和大多数人想的不一样，5个新城的差异化购房资格认定并不会让房价大涨。
首先，5个新城吸引人才，一定会看职业和新城的匹配程度，新城需要的产业、岗位，你才能来做人才，享受便利，并不是任何人都可以落地买房。
对应产业可以对号入座：
嘉定新城：汽车、智能传感器及物联网、高性能医疗设备及精准医疗；
青浦新城：数字经济、现代物流、会展商贸；
松江新城：智能制造、电子信息、旅游影视、生物医药、工业互联网；
奉贤新城：美丽健康产业、中医药、智能网联汽车；
南汇新城（临港）：集成电路、人工智能、生物医药、航空航天。
其次，在1月“沪十条”楼市新政中也提到，上海将增加住房用地的供应，重点要在轨交站点周边和五大新城加大供应力度。
这次的文件中也提到，要“结合人口增长等情况，新增规划和供应居住用地”、“加大中小套型住房供应”、“在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房”等，更重要的是，新城的土地出让金，要有不少于30%返还新城。
这下，新城的土地供应怎么停得下来？
因此，5个新城的住房供求关系会相对比较均衡，房子的价值绝对是有，但不会大涨，否则就丢了当初的目的。
当然，我们对5大新城的发展是非常看好的。
上海的市中心，基本没有太多可开发的土地资源了，接下来的10-20年，主要的经济增长点都会在浦东金色中环和5个新城中：土地资源丰富，产业基础好，招商能力强，又有政策支持，想不发展起来都难。
目前，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城的常住人口在228万左右，到2025年，5个新城常住人口总规模将达到360万，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元，增量空间巨大！
不少人会担心5个新城的放松会“吸血”长三角其他城市。
大可不必，吸引人才的政策是非常灵活的，一方面要与当地的就业、配套相契合，另一方面政策余度比较大，如果来的人太多，自然可以通过提升门槛来达到目的。
有人开玩笑，5个新城搞差异化，以后就变得很有意思了：
沪C车牌
沪C户口
沪C购房资格
沪C房产证
沪C学校
......
不难看出，以后的大趋势就是两条腿走路，中心城区越来越紧，5个新城越来越松，产业外迁明显，5个新城自成一体。
这样的上海，你准备好了吗？
