商住公寓房，真的不建议买。建议题主落户上海，上海单身户籍也可以买。
先带题主看一下上海限购政策：
单身情况分析：
上海限购政策：本地家庭2套，外地家庭1套
限购总体原则：仅指上海的70年产权住宅，全国不同城市房产互不影响。
再说说为什么不建议买商住公寓，就是那种产权只有四五十年的房子。
对于商住两用的公寓房，我以为经过了这么些年的市场教育，以及市面上各种大小V的“洗脑”，大家对它的观点会很一致：“坚决不能买”。
但没想到最近接连有三个人问我要不要买公寓房，这让我意识到不懂公寓房的人不在少数。
这三个人一个是没有上海房票。
一个是在手头有一些积蓄，但在上海买不起第2套房，就想买公寓房投资。
一个是手里预算不高，问我买一个工作附近的loft还是买一个偏远地区的住宅。
这三个人可以说是高度概括了商住公寓的目标群体：没有房票或预算不高的年轻人，手头有一些闲钱但不够买房的投资客。
还有人问我临港的公寓房能不能买，拜托，都跑到临港了，还要买公寓房？
实际上，基本上所有的住宅都比公寓房要好。
相比住宅，酒店式公寓有这么几个大问题：
一、属于商业办公产权，产权年限一般40-50年，比如项目2013年拿的地，如果40年产权，那么今年就只剩33年。
二、续期问题：公寓到期后会面临一笔不小的续期费用，要根据土地价格进行补缴，而住宅目前是免费续期的。
三、落户、学区问题：酒店式公寓不是住宅，买来不能落户、不能上学。
四、贷款问题：酒店式公寓不能办理住房按揭贷款，更不能用公积金，杭州这边是首付五成起，利率上浮1.1倍-1.2倍。
五、使用费用问题：酒店式公寓采用商水商电，比一般民用水电费贵多了，还不通煤气，物业费也是正常住宅的两倍以上。
最最严重的，是交易税费问题：酒店式公寓不像住宅，交易税费极高，包括：
增值税=差价的5%
附加税=差价的0.55%
印花税=总价的0.05%
土地增值税=差价的×30%到60%
个人所得税=差价的20%
契税=总价的3%
印花税=总价的0.05%
也就是说卖出后差价的50-80%是全部要缴税的！加上总价3%的契税，卖出时差价几乎是全部被税费吃掉的！
这就是为什么我一直不让大家不要买酒店式公寓的原因。
普通商住买不如租，年轻人千万别让一套商住堵住你未来资产增值的坦途。
我是平米纪老板，交大三宝爸，上海升学及房产专家。通过科学规划、房产购置及教育路径，每年帮助多个上海家庭落好户、买好房、进名校。
有很多上海落户、房产以及升学问题，可以和我聊聊。
