来源丨21世纪经济报道（左边ID右边：jjbd21）
记者丨唐韶葵
编辑丨李清宇
1月17日，王小雱把一篇正被热传的关于上海学区房疯涨的微信文章发给他同学，疑惑地表示，上海二手房要开始暴涨了吗？
王小雱住在浦东某小区，对口公办小学是竹园小学，是典型的学区房。据其透露，近期小区内的房源成交明显比过去多，价格一周涨了10%。王小雱所居住的单元，一共12户，从2017年开始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼儿园的家庭。
事实上，上海学区房从2020年新政实施以来，变化非常明显。学区房小区从成交数量和价格来看，均呈现快速上涨状态。
北上广深一线城市的学区房带动二手房量价齐升，是这一轮房价上涨的主要表现。进入2021年，一线城市二手房价全面上涨，统计局数据显示，2020年12月，一线城市二手房涨幅中，北京涨幅明显，而最近一个多月涨得最快的已经不是深圳，上海和广州已后来居上。
疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。
疫情影响下，一线城市学区房需求明显。ICphoto
新政出台：学区房量价齐涨
21世纪经济报道记者走访上海中介门店发现，近期学区房小区成交套数明显上涨，业主跳价严重，如果一个小区进入无房源阶段，只要有一套房子出来，业主一晚上跳价200万的案例也曾出现。
中介人员反映，2020年民办摇号新政出台后，全国的公办民办学校初中小学格局都会发生巨大的变化（高中暂时未受太多冲击）。上海作为一个典型的小学初中阶段民办强公办弱的城市，在本轮政策改革中，初中和小学的格局，发生了天翻地覆的变化。
上海此前学区房溢价并不强，关注度也不高。“但是在民办摇号后，这一格局可能会发生重要的变化，公办小学初中的‘稳定性’优势显现出来，吸引更多家长买公办学校对口的学区房。”一名中介人员对前来咨询的买家说。
徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿，该小区从来最少都有40多套房源在售，现在只有12套房源挂出。2020年8月，该小区一套194平方米的房源总价1880万售出，这个月初，同一户型的房源带车位以总价2700万售出；另一套位于顶楼的407平方米的户型，总价5000万，也在两周内迅速成交。
据不完全统计，目前上海学区房最贵已经超过20万元/平方米。而在其他一线城市，学区房也无例外在暴涨。北京最贵学区房25万元/平方米左右，深圳学区房目前最高达到了32万元/平方米。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，学区房价格高，与教育资源分配不均有直接关系。
行情不可持续？
图/图虫
一二手房是一个联动的市场。中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一波行情可持续到春节后的小阳春。2020年，商品房销售面积万平方米，同比增长2.6%；商品房销售额亿元，增长8.7%。
2020年疫情下依然能刷新中国房地产历史纪录，张大伟指出主要原因有以下几点：
一，整体宽松的信贷政策，居民户中长期信贷5.95万亿刷新历史记录，整体信贷政策相对宽松；
二，调控政策虽然在下半年有所收紧，但从全年看，宽松是主流，人才政策井喷，部分城市出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。年内超过100个城市降低了落户标准，这些政策都增加了购房需求；
三，疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨；
四、全国区域分化，特别是东部成为领头羊，长三角与珠三角出现了普遍性的房价上涨。而中西部则稍微平稳，部分区域甚至继续调整。加上全国房地产投资增速同比增长0.7%、房企到位资金同比增长8.1%、全国贷款增加19.63万亿等多项数据，张大伟认为全国房地产投资开始全面复苏。
但另一名业内资深人士并不认为这一轮行情是可持续的。他指出，最近上海二手房跳价概率高，一方面是一手房价格上涨明显，另一方面是学区房导致。总的来说，推动这一轮房价上涨是多重因素的叠加：
（1）资金流动性推动；
（2）上一轮行情中（2016-2017）购房者的置换需求释放；
（3）学区房的需求——放开二孩后上海在2016-2017年期间有一波户籍人口的生育小高峰。
中介、资本的集体狂欢？
图/图虫
21世纪经济报道记者发现，中介人员在对客户的说辞中，在释放库存不足的信息，市面上流传一个说法：“上海现存二手房库存为4.2万套，按照当前一个月2.7万套左右（2020年12月达到了2.9万套）的去化速度，两个月之后，上海将无二手房可卖”。
对此，中原地产市场分析师卢文曦认为，上海每周新增挂牌量1万套左右，一个月在4万套左右，按照月均成交3万套来算，一个月还有1万套未成交。
据其透露，目前上海房管局没有对二手房库存进行过统计，换言之，二手房没有库存数据，只有机构统计过每周挂牌数据。
卢文曦也指出，学区房其实是很小的部分，其定义的学区房对口学校是公办一梯队的，这种小区估计约占整体市场3%，不是主力。另据信栋地产创始人徐栋透露，其公司门店近期成交的二手房中，学区房占比约30%，整个上海市场成交也差不多是这一比例。
徐栋对21世纪经济报道表示，近期上海学区房价上涨可以看出，此前的2016年3月上海实行非沪籍5年限购政策，最近两年大批人陆续满足5年社保年限限制，这部分人群释放的购房资格就是一个不小的数量。而在一手房摇号概率过低的情况下，他们更倾向于买学区房；疫情导致不少原本计划出国留学的学生转向国内找工作，首选上海，因此生发出购房需求。
徐栋认为，资金流入上海楼市也很明显，拆迁改造、货币补偿，释放出大量购房资金；上海放开人才政策：985高校毕业生直接落户，落户政策放宽，释放出2万个购房指标；投资者通过公司购房数量增加，一般而言，在上海开公司，投资3000万就有购房资格；2020年货币宽松，导致流入房地产的钱变多；此外，大宗商品（钢铁水泥）、消费品生活资料，人工成本、地价的上涨，都汇集助推上海房价的上涨。
卢文曦则认为，这是市场出现结构性不平衡状态的表现，并非楼市出现一波大行情。这一次学区房和次新房涨得比较多，但郊区的“老破小”涨幅并没有跑赢大市。
（文中王小雱系化名）
钟伟：房地产早已告别高光时刻
钟伟（民生加银基金首席经济学家）
世间之事，不妨笑谈洗苍凉；楼市沉浮，转身已是廿年。我关注地产纯属偶然，主因系为当年太多口齿不清、语焉不详的所谓学者演讲震惊，此后作为中国房地产的旁观者、思考者持续关注至今。种种迹象告诉我们，行业周期使然，房地产已是“荷笠带斜阳，青山独归远”了。
一是舆情高光早已不再了。
如同今日的腾讯阿里美团霸屏一样，十多年前房地产绝对是热议的核心。从央媒到地方都市报，从峰会论坛到开盘盛典，地产始终在舞台中央。有的说房地产是支柱产业，有的说房地产绑架了中国经济，有的说楼市已是泡沫前夜，有的说楼市是刚性泡沫等等。如今，提及房子仍让人又爱又恨，但楼市肯定不在热搜词汇中，开发商也不再万众瞩目，从2017年下半年以来，地产像极了失去票房和粉丝的昔日一线明星，2018年以来，若剔除越演越烈的联营合作开发导致行业数据虚夸约20%，应该说地产开发销售的鼎盛期已悄悄过去。
这多少提示我们，房地产的野蛮生长、草莽英雄时代结束了。
二是房子差不多够了。
经过廿年急风暴雨般的成长，中国人均居住面积超过30平米，套户比达1.07，国人的自有住房率在全球也是前列。尽管平均数可能掩盖了许多问题，但房子总体上和中国经济所处的阶段差不多，从温饱向小康过渡。有房住不一定意味着住得舒适，中国城镇居民仍有约50%的人住在上世纪的老破小里，有20%的人住在房龄超过10年的旧房里，真正住在比较新的房屋中的人也就30%。中国一线城市仍有超过25%的常住人口依赖租房度日。每年新增新婚离婚家庭数，以及住房更新户数，从中能看出一些趋势，仍能支撑楼市产销在高位维持十数年。
但房子从存量上看差不多够了，至于从重点城市和房屋质量上看，还不尽如人意。地产差不多已过了数量高速增长的高光时刻，而臻善求质之路还很长。
三是涉房政策也就这样了。
在2017年之前，涉房政策受到诸多因素，尤其是经济波动的影响，政策频仍且动态不一致，数年数变是常态。
2016年底，“房住不炒”逐渐清晰并被广泛解读，从2017年3月至今，涉房政策以稳地价、稳房价和稳预期为核心，推出稳定楼市的长效机制，至今政策框架没有剧变。房地产这棵树再大，也不能长到天上去。
2017年至今，其间有中美贸易摩擦，有新冠疫情等导致经济起伏，但涉房调控再也没有作为刺激经济增长的短期政策而生变。“房价永远上涨”的市场预期早已不复旧观。非重点城市的楼市稳中有落已是常态。
在可预见的未来，比如说“十四五”期间，楼市调控基调改弦更张的可能性，全国房价不合理普涨的可能性，都可说是微乎其微了。
四是开发销售模式艰难了。
难不难甚至都不需要太深奥的分析，2015年之前，开发商在富豪榜单上分量很重，此后明显退潮。同时上市房企也得不到投资者的追捧，2011年以来，地产10强的市值大约增长了3倍，估值总体上处于被下杀状态。这些折射出高负债、高周转、高成长的“三高”路线已难以为继。目前开发销售规模受到很大制约，制约可形容为地贵、钱紧、价抑。获取优质土储越来越贵越来越难，好地好项目要政府批出好价也很困难，一些重点城市甚至出现一二手价格倒挂、认筹如同买彩票的奇葩现象。
不仅如此，开发商遭遇到了持续严峻的金融氛围，前有央行的三条红线，后有银保监会主席郭树清指出，银行信贷中，涉房信贷占比约39%，非银涉房融资比例更高，已构成系统性风险的首要因素。可见开发商遭遇销售利润率不断缩水、土地获取日益依赖勾兑、产品去化总体趋缓、涉房税费不减、融资收紧和报表修饰难度加大等诸多挑战。
五是房价很不便宜了。
如无意外，中国可能在2021或2022年达到高收入国家的门槛，而此前，中国主要城市的房价恐怕早已是发达国家水平。
房价真的不便宜了。中国百强县的绝大多数，房价不低于万元。在一线城市，一套房更是要努力一辈子的事。
一个虚拟的例子，是假定有两个优秀的985高校毕业生，都幸运地在京沪深的金融机构找到了工作，其职业生涯也算中规中矩温和攀爬，那么其30年整个职业生涯的税后收入可能在800万元－1000万元，而一套还算说得过去的住宅连本带息至少要八九百万，这需要这对年轻人双方父母提供约三四百万的购房首付，并且在职业生涯的前10年始终处于入不敷出的状态。假定小家庭30年基本生活开销300万，育儿约需100万，旅游及购换车需100万。那么这对努力打拼的优秀的年轻人在退休时，其实手中仅有三五百万积蓄而已，这还需要假定他们没有太多的赡养父母或供子女海外留学的压力。
到如今，重点城市的房价，确实已大部分年轻一代生命中不可承受之重了。随着中国加速老龄化和家庭净储蓄率的持续下滑，普罗大众对高房价的耐受力越来越弱。
六是炒房没什么意思了。
这倒不是说买房就会套牢，但从资产配置角度看，轻松炒房轻易获利的机会在收缩。以往高光时刻的售楼处摩肩接踵，目前各种调控机制使得随意购房变得很困难，而通过银行按揭来炒房加杠杆更困难。同时，房价已不复普遍上涨的旧观。为什么少部分人还热衷于炒房？原因在于沪深等少数城市还残存一些新旧房价倒挂的碎片化机会。尤其深圳集聚了诸多新兴产业和年轻大学生。据此套利也要小心，价格倒挂意味着新房品质通常不会太讲究，随着市场预期的变化，这种倒挂也会收缩甚至消失。天津厦门福州等都是例证。
和前50分位的股票基金相比，和相对稳健的信托产品相比，炒房的收益也不再有什么优势。更何况房产交易税费和流动性贴水，使得房价微涨十来个百分点，也并不意味着获利。
看起来，随着疾风骤雨的廿年城市化历程，房地产逐渐告别了高光时刻。明智的投资应当穿越经济周期，拥抱朝阳产业。
廿年前的房地产是朝阳，这也是为什么万科上市以来，股价上涨逾300倍，名列A股前五大牛股；这也是为什么新世纪以来，约有13%的中国富人是通过炒房致富的，炒房曾是位列创业和打工之后的第三大致富因素。但如今中国楼市可能真的走入新常态了，房地产仍是数十万亿的重要产业，再期待房价普涨暴涨可能不现实。认清行业周期如此重要，邮政曾是19世纪末期美国极显赫的产业，据说全美有约10%的耕地用来提供邮政系统马匹所需之草料，如今呢？在中国有八分钱邮票记忆的人群恐怕不再年轻了。
尽管如今一二手房价倒挂的现象仍局部残存，尽管2021年如果通胀抬升也可能对房价有些推升之效，尽管在一线拥房从来不是易事，但房住不炒可能不再仅仅是政策宣誓，而是楼市大趋势。除少部分重点城市的优质楼盘之外，恐怕绝大多数房屋已很难再炒作。甚至更宜减持。除非你是已实现人生小目标的有钱人，否则你也许要考虑走出房价永远上涨的执念了。
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