上周，上海开启了楼盘认购的小高潮，闵行的上海星河湾，成为33盘中首个开启认购的项目，星河湾也成为“沪七条”之后，首个取证入市的新盘。
在这轮销售及认购规则中，折射出不少信息：
1、一旦触发积分制，所有房源都限售5年。2、认购开始至摇号结果公布期间，只能认购一个新盘。
3、积分制入围比例依旧是1.3:1。
4、项目社保缴纳系数为0.1分/月-0.24分/月浮动。
5、触发积分制，优先选房后的剩余房源，将按积分高低和认购登记日期先后选房。
政策重要特征，社保系数首次出现浮动!
33盘集中入市，上周陆续开启认购。首发项目上海星河湾，社保缴纳系数由之前试点三盘的0.1分/月，提升到0.21分/月，成为第二轮积分制试点盘中的最大看点。紧接着，尚海湾的社保系数为0.18分/月。
按照2003年1月至今计算，社保分一举提升了110%。也就是说，你原先计算好的积分，认购上海星河湾，社保部分要游离出来，重新敲计算器了。
这样的变化，给很多买房人打个措手不及。社保系数的重要浮动，将直接影响到认购该项目的入围人群。如果2003年开始缴社保，就可以得到40多分。首次试点高社保分项目都是市区的高端豪宅项目，例如上海星河湾，尚海湾豪庭，都轮到试点了。
其实在当初制定积分摇号政策时候，就提到有一项是浮动的分数--社保情况，存在0.1-0.24分/月的区间变数，只是这一点容易被大众忽略。
上海每个新盘，都有一个社保缴纳系数，区间为0.1-0.24分/月，按照上市项目产品类型，结构确定。
刚需盘无房户优先，高端盘倾向社保年限长！
首批认筹的三个新盘，闵行区的建发浦上湾，宝山区的经纬学府阳光、嘉定区的金地峯范，系数都是0.1分/月，也就是说自2003年1月起计算，最多217个月最高21.7分。但如果有盘以最高0.24分/月的系数来计算，同样217个月最高分52.08分。也就是说同样的社保年限，社保系统不同就会出现截然不同的结果。
什么样的产品要调高社保系数？从上海星河湾0.21分/月可以看出，大面积、高总价的改善型住宅，成为首试对象。
社保高系数盘特征：上海星河湾均价元/㎡，主力户型175-300㎡大平层，套均总价约1784万。虽然在外环闵行颛桥，但是产品线属于豪宅。再来看徐汇滨江的尚海湾二期，徐汇滨江绝对核心位置，65-155㎡江景房，均价元/㎡，虽然有入门级的小户型，但是主力的大户型总价也在约1300-1900万上下。
面对这样的产品定位，再简单套用“无房家庭”优先的积分制原则，怎么看都有点别扭。以第一批试点楼盘统一的0.1分/月的系数来计算：社保年限少的无房家庭，和社保满缴名下有房的家庭，前者总分高出许多。
【奇意君说】社保高系数楼盘，更倾向于社保缴纳时间更长的家庭，由此看出，上海高端非刚需类项目向城市贡献者倾斜了。低系数的楼盘，更利于在沪无房，无购房纪录的家庭。这个变量设计得非常巧妙，既考虑到了积分制的大方向，又结合产品定位，从买家角度出发合理微调，更符合市场改善型买家的实际情况。
第二波试点楼盘，足足有33个。其中大量是刚需盘，只有个别是中环高价项目，还有类似上海星河湾、尚海湾这样的高总价特色产品。相信在接下来，还会有更多高社保系数楼盘推出。
上周8盘启动认购，刚需盘占主导！
那么，我们回头在看看上周的认购项目，上周8盘启动认购，也是年后首次的集中放量。主要以刚改项目为主，另有2个高端项目。周五认购的首创禧悦芳菲的社保系数为0.1。上个周末，浦江镇拓展区的大红盘新城千禧公园二期将开始认购，均价4.04万元/㎡。周日，顾村的超级大盘大华锦绣四季也迎来加推时刻。虽然这两个盘暂未公开积分摇号社保系数，但参照此前楼盘的情况，其社保系数大概率会是0.1。
01
海玥瑄邸
浦东惠南板块的「海玥瑄邸」四期今天开始认购，靠近地铁16号线野生动物园站约1.2公里。188套为14层高层，全装修91-95㎡。96套8层洋房，户型119㎡。24套叠加，上叠为146㎡下叠为158㎡，另有13套189-194㎡联排。
叠墅产品实景图如下：
建面约148㎡上叠户型
约148㎡上叠样板实景
约160㎡下叠户型
约160㎡下叠样板实景
高层方面，首批房源户型主要有：81㎡2房、91㎡3房、98㎡3房、99㎡3房精装修，是紧邻轨交16号线区域内高品质精装的“地铁房”。
样板间效果图如下：
加推洋房户型图如下：
02
首创禧悦芳菲
首创置业在西虹桥全新盘「首创禧悦芳菲」，今日起认购。认购金：60万元，开盘时间：2021年4月16日。项目位于17号线淀山湖大道旁360米，属于首创禧悦的加推项目。本次共524套住宅房源，主力户型：约88-105㎡3-4房，预售证均价为4.51万元/㎡。
约88㎡3房2厅2卫▼
约91㎡3房2厅2卫▼
约105㎡3房2厅2卫▼
03
新城千禧公园
今年第一个触发积分摇号的新盘是位于浦江镇的建发浦上湾，现在一街之隔，距离浦江万达广场200米的新城千禧公园二期将加推，汇臻路地铁站仅1.4公里，7站可达前滩。
浦江镇新城千禧公园二期的主力户型约90-123㎡3-4房
户型图如下：
约90㎡3室2厅1卫
约98㎡3室2厅2卫
约123㎡4室2厅2卫
样板房实景图：
04
大华锦绣四季
顾村公园的「大华锦绣四季」预计3月21日本周日，开启认购！均价约元/㎡。推出436套建面约99-135㎡3房，认购金：60万。
据悉，这次大华锦绣四季加推的房源为一期的最后一批，推出的5幢楼栋编号为13、16、17、21、25、27#，正处项目中间。
户型图：
附上一期的样板间照片供参考：
约99㎡示范间实景图
约135㎡示范间实景图
即将认购新盘：
目前信息来看，本周预计会启动认购的新盘有宝业活力天地。
项目位于17号线淀山湖大道旁，和首创禧悦芳菲距离十分近。宝业活力天地将加推共178套住宅，主力户型：79-97㎡2-3房，备案均价：元/㎡，相比起首创禧瑞，价格上更有优势。
项目与17号线淀山湖站直线距离约450米，在虹桥火车站还可站内换乘2/10号线。45万方的青浦万达茂相距200米，步行前往非常方便。万达茂对面是正在建设中的东渡蛙城，未来也是一大商业巨无霸。
实景图
该区域是引入了大量市中心的顶级教育资源，3公里内，还有平和双语青浦分校，复旦大学附属中学（青浦分校），兰生复旦（在建中）等。周边有朱家角人民医院、青浦中医院、中山医院青浦分院红房子医院分院（在建中）等，青浦新城的发展是非常被看好的。
项目主推建面约80-97㎡2-3房，户型图如下：
约97㎡三房两厅两卫
约90㎡三房两厅一卫
约80㎡两房两厅一卫
样板间实景
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