近日，网上流传南京再次调整楼市限购政策，允许非本市户籍人员通过补缴社保购房。
为此，中国新闻周刊致电南京市房地产市场交易中心，获悉外地户籍只要在南京连续缴纳6个月社保，即可开具购房证明，社保可以补缴，征缴方式不做区分。
不过，该中心工作人员也表示，目前这一政策并没有“官宣”，亦没有具体文件。
南京市住建局一位工作人员告诉中国新闻周刊，近日他们也接到不少针对补缴社保购房的咨询，但由于具体政策没有出来，他们也不清楚，“还是要去市政服务中心大厅和房地产市场交易中心的窗口，购房证明开得出来就能买”。
一位业内人士告诉中国新闻周刊，南京此举意在试探市场反应，“同时给自己留有余地”。
今年以来，随着房地产市场整体下行，各地稳楼市举措密集出台，从购房补贴、宽公积金、土拍款缓缴到补贴契税等，不一而足。
作为长三角中心城市之一的南京，其楼市一直以“稳健”著称，但此次传出允许外地购房者补缴社保即可购房，确实放出楼市限购松绑的信号。
此前多次出台调控政策
长三角地区一直以来是我国最重要的房地产市场之一。据58安居客房产研究院数据显示，2021年全国商品住宅新房销售量15.65亿平方米，而长三角41城销售总量达3.47亿平方米，占比全国22.2%。
作为长三角“最强二线城市”的南京，其楼市重要性不言而喻。
据中国新闻周刊不完全统计，从今年4月以来，两个多月的时间里，南京已先后十余次出台楼市调控政策。
如在调整限购方面，允许工作地点在限购四区内（鼓楼、玄武、蓁淮、建邺）的南京本地居民，在原有限购套数上，可多购一套二手住房。同时，对限购四区外的地区，大范围放开新房及二手房限购。
限售政策也进一步放开，由此前取得《不动产权证》满三年后方可上市交易，调整为自合同备案之日起满三年后即可上市交易。
此外，在首付比例和公积金额度上也有放开。其中，名下有多套房的，房贷已结清，新购房首付只需五成，利率可以按首套执行；首次使用住房公积金贷款购买第二套房，住房公积金最高可贷额度调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。
至于针对外地购房者的限制，其实在4月27日，南京就已做调整，将“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”的购房门槛，降低为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，但明确规定社保不可补缴，且离异买房仍追溯两年内家庭购房记录。
此次南京再度释放消息，允许外地购房者通过补缴社保的方式，购买部分区域房子。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这说明南京对购房政策进一步放松，有助于外来人口购房门槛的降低和购房需求的积极释放。
“这也说明此前南京密集的楼市调控政策，对市场提振效果并不明显。”严跃进进一步解释道。
从“一房难求”到无人问津
据同策研究院数据，今年3、4月份，南京商品住宅成交面积分别为69万和62万平方米，同比分别下降59.49%和63.33%，下降幅度较大，且呈扩大趋势。
南京市房地产学会副会长李子墨接受中国新闻周刊采访时谈到，南京的房地产经过这么多年发展，一直表现得较为稳健，其涨跌基本上和大部分一线、强二线城市保持同频共振的节奏。但从去年8月起，南京楼市成交量开始下滑，整体处于下行态势，疫情又加剧了这一现状。
李子墨认为购房者的信心和楼市有着立竿见影的联系，楼市要稳定发展，首先要提振市场信心。
与此同时，作为长三角城市群龙头的上海，因疫情封控，整个楼市交易停摆近2个多月，也波及了周边城市。
“江苏至少有一半以上的房企总部或区域总部在上海。”李子墨对中国新闻周刊说，一些房企负责人由于被封控在上海，导致部分项目无法正常运转，甚至一些交易链条被阻断。
他说，最初只是南京郊区板块卖不动，现在蔓延到南京最热门的“辣子鸡”板块江北核心区，整个市场显得尤为冷清。
疫情的多点蔓延也令南京在一定程度上错失了“金三银四红五”修复行情的最佳时机。
在南京从事地产中介的门店经理周立告诉中国新闻周刊，去年南京某热门楼盘曾经出现“万人摇号”的场景，即便开发商要求八成首付，依然“一房难求”，但同一个楼盘，现在首付降到三成，却无人问津。
可以说，南京楼市去年的火热与今年的冷清形成了鲜明的对比。
周立谈到，外地购房者可以补缴社保购房的消息传出后，找他咨询的人有所增加，但没有预期中的“爆火”场景出现。
“即便一些客户认为房子仍具投资保值属性，现在也不会轻易出手。”在周立看来，新信号短期内不会对楼市造成太大影响。
同时，由于近期南京频频松绑限购限售政策，市场上二手房库存量有所增加。周立认为，未来相当长一段时间内，都会是买方市场，“对于大部分楼盘业主而言，想要快速卖房，或许只有降价一条路”。
土拍罕见遇冷
市场萎靡不振的同时，南京土拍同样遇冷。
在今年4月22日，南京首轮土拍中，20幅地块中有8宗底价成交，6宗流拍，只有3宗地块触及最高限价。
首场土拍以前所未有的惨淡收场，且在拿地的房企中，多为央企、国企，民企的身影已愈发鲜见。舆论认为，在当前的市场环境中，民企的生存、资金压力更为艰巨，拿地难度更大。
2021年南京土地出让收入达到2100亿元，土地财政的依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）超过100%。
有分析指出，土地出让金依然是当下地方财政中很重要的一部分，尤其在多轮疫情冲击下，经济下行压力加大，土地成交不振直接影响地方财政收入。
“南京今年卖地指标估计和去年差不多，但今年首轮土拍才成交191.75亿元，年化完成度只有预期的20%左右。”李子墨认为，这将会对第二轮土拍造成很大压力。
之前不少业内人士在首轮土拍结果出来后，已预估在第二次土拍之前，南京可能会加码出台救市新政，进一步刺激市场。
事实上，此次楼市新信号被释放出来的同时，也正是南京第二批集中供地的阶段。
据悉，南京将于7月12日进行第二次土拍，预计出让44宗商品住宅地块，总出让面积196.99万平方米，总建筑面积452.36万平方米，总起价755.8亿元。
在这44幅商品住宅地块中，有13宗地块实行“差异化定价”，即不设毛坯限价，但其余31宗地块将继续实行毛坯限价政策。不过，多个片区的限价有所上调。
如南部新城大校场宅地的限价为元至元/平方米，而此前该区域的最高毛坯限价为元/平方米，上涨约3000元/平方米；河西南部的毛坯限价为元/平方米，较之前上涨了1650元/平方米；而河西中部宅地的毛坯限价高达元/平方米，刷新了南京毛坯限价纪录。
严跃进认为，这些住宅用地限价的上涨，意味着当前南京在供地方面的政策较之前更开放。
他说：“南京对于楼市政策的进一步放松，多少会对房企产生一些影响，即房企的拿地会和后续市场的预期挂钩。若是房屋销售市场有提振的空间，那么后续拿地方面积极性自然会增加，有助于市场信心从销售端传导到供给端。”
触底回暖并不易
在江苏兰亭企业咨询管理有限公司负责人、南京资深地产人王大国看来，当下南京楼市发展还面临着两大短板：人口与位置。
人口是一个看似长远却能影响楼市和房价的根本性力量。王大国认为，南京想要扭转楼市萎靡态势，还需重视人口红利。
但这些年，南京对人口的控制一直较为严格。
第七次全国人口普查数据显示，2020年11月1日，南京常住人口达到931.47万人，与“六普”相比，10年间全市常住人口只增加了131.10万人。虽然增加的人口并不算少，但与其他强二线城市相比，就多少显得有些逊色。
这期间，西安增加了448.51万人，成都增加了581.89万人，广州则增加了597.58万人。
有分析认为，南京的地理位置也在一定程度上限制了其发展。
南京被戏称为“徽京”，地处苏皖交界地带，北西南三面被安徽包围。因此，南京都市圈是一个跨省城市群，涵盖江苏省的南京、镇江、扬州、淮安、常州的溧阳和金坛，以及安徽省的马鞍山、滁州、芜湖、宣城等地。
王大国认为，这为南京带来新的发展机遇的同时，也在一定程度上限制了其发展。
“中国的行政体制对经济发展影响巨大，安徽城市不可能处处迎合南京，且相连的滁州、马鞍山、芜湖等城市发展程度并不如南京，就目前来看，更多的是通过南京带动周边城市发展。”王大国认为，难以与周边城市形成协同发展局面，也限制了南京楼市更好发展。
因此，他建议南京在松绑楼市的同时，出台更多人才购房政策，吸引更多优质人才落户南京，进一步增强城市竞争力。与此同时，加强低收入家庭住房保障，并减少对楼市高端产品的过多干预。
“应该让城市房地产市场的差异化成为常态，让低收入人群有所居的同时，允许高收入人群在市场化中根据自身需求匹配合适的产品。”王大国说。
他认为，南京科教文卫发达，交通枢纽位置突出，制造业产业链齐全，且有着庞大的中产阶级群体，只要限购政策能进一步松绑，楼市便能逐渐回暖。
李子墨也认为，南京房地产市场有政策托底，不可能再大跌，“但目前形势依然非常严峻”，楼市真正触底后，回暖恐怕不容易。
（应受访者要求，本文周立为化名）
作者：陈淑莲
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井筠：
上海社保满几年可以买房有补交算吗–安居客房产-
防城港市的应诚回复：
您好,上海买房社保要求为社保缴费63个月且累计满60个月,允许补交,只要缴纳社保的5年中累计交满60个月即可.不过上海买房除了社保以外还有其他要求和条件,下文会为您详细介绍.上海买房社保有什么条件?上海买房子社保连续满五...
井筠：
上海购房限购了,6月份公司对我试用期的三个月(3、4、5月)补缴的社保月份可以算做有效吗?-
防城港市的应诚回复：
补缴社保记录不能算作购房记录的.《关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知?的实施意见》有规定.可问我
井筠：
在上海买房子补交城保可以作为买房子的凭证吗?知道的回答下是补交的
防城港市的应诚回复：
补交的不可以,不要浪费钱了.
井筠：
我外地人在上海买房.11月买了新房付了首付.交易中心说我的社保出现了补缴的字样.说补缴的忽略不计-
防城港市的应诚回复：
如果是公积金贷款的那么不行,必须要缴纳的,如果不交会追究你的违约责任.如果没有贷款或者商业贷款则没有这个限制.
井筠：
上海社保满几年可以买房有补交算吗-
防城港市的应诚回复：
凡是有房屋限购政策地区,全国统一规定,补缴的社保缴费年限一律不算数.
井筠：
我是外地人,在上海青浦买房子,现在补交了13个月的社保.交易中心说不认?-
防城港市的应诚回复：
什么不认.难道他妈的让你的钱打水漂?我是上海的.我最麻痹看不惯欺负外地打工辛辛苦苦赚钱买房子的人.人家外地的兄弟挣钱买房子容易么...
井筠：
在上海买房找中介公司补办社保可靠吗-
防城港市的应诚回复：
这个是不合规的,是客户与中介自己商议的.其实是可以自己到社保办公室缴纳,并且社保矿业出具证明.
井筠：
外地人在上海买房补交社保-
防城港市的应诚回复：
外地人在上海买房子的条件:一、已婚人士.二、提供13个月以上的社保或税单证明!同时满足这两个条件就可以买房.社保、税单提供其中一个就可以了!希望有帮到你
井筠：
上海社保已交45个月上海买房可以补交之前的吗?-
防城港市的应诚回复：
补缴13个月可以的,上海雇才企业管理专业为买房者补缴社保,补缴速度快,每月5-25号一天就办好,当天就拉出单子.
井筠：
社保补缴影响买房吗上海-
防城港市的应诚回复：
外地户口,社保连续缴费13个月以上,且已婚或者是以家庭为单位,才可以购买!上海近有哪些房产新政?1.非普通二套房的首付比例将提升至不低于70%.非普通二套房是指面积大于(包括等于)140平方米的房产,这类二套房的首付比例将...
